مستأجری؛ راهی به سوی فقر

آمار رسمی نشان می‌دهد نزدیک به یک میلیون نفر در ایران پس از پرداخت اجاره‌بها، به زیر خط فقر سقوط می‌کنند. وعده‌های دولتی برای کنترل بحران، اگرچه موقتی‌اند، اما در نبود برنامه‌های ساختاری، راه به جایی نمی‌برند. آیا صنعت اجاره‌داری می‌تواند ناجی مستأجران ایرانی باشد؟

 تصویری تلخ از واقعیت مستأجران

به گزارش اقتصاد ملی ،در سال گذشته، گزارشی رسمی منتشر شد که تصویری نگران‌کننده از وضعیت مستأجران کشور ارائه داد. این گزارش نشان داد که ۲۳۳ هزار خانوار شهری، پیش از پرداخت اجاره‌بها بالای خط فقر قرار دارند، اما پس از پرداخت آن، به زیر خط فقر می‌روند. به زبان ساده، هزینه اجاره خانه در حال فقیر کردن بخش مهمی از جمعیت کشور است. این وضعیت در روستاها نیز کم‌وبیش تکرار می‌شود؛ با اعداد و درصدهایی که نشان می‌دهد بحران فقط شهری نیست، بلکه ملی است.

در چنین شرایطی، دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده‌اند با ارائه طرح‌هایی از قبیل خرید خانه برای اجاره‌داری و اعطای وام‌های ودیعه مسکن، بخشی از بار این بحران را کاهش دهند. اما آیا این راهکارها مؤثرند؟ یا تنها مُسکن‌هایی‌اند که عمق زخم را پنهان می‌کنند؟

بحران ساختاری؛ اجاره‌بها چگونه فقیر می‌کند؟

بنا بر آمار وزارت کار، در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجر گرفتار فقر ۴۸ درصد افزایش یافته است. از میان آن‌ها، ۲۳۳ هزار خانوار شهری تنها به دلیل اضافه شدن هزینه اجاره‌بها به سبد هزینه‌ای خود، دچار فقر شده‌اند. در مناطق روستایی نیز از میان ۱۰۶ هزار خانوار مستأجر، ۳۱ هزار خانوار دقیقاً به همین دلیل فقیر محسوب می‌شوند.این آمار، علاوه بر نگرانی، یک حقیقت اقتصادی را روشن می‌سازد: مسکن در ایران نه تنها سرپناه بلکه به تدریج به یکی از عوامل فقیرکننده تبدیل شده است. در کشوری که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار گاهی تا ۵۰ درصد می‌رسد، کوچک‌ترین افزایش در اجاره، معادل کاهش کیفیت زندگی است.

وعده‌های دولت؛ واقعیت یا رفع مسئولیت؟

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، اخیراً اعلام کرده است که دولت قصد دارد با خرید خانه‌های آماده و اجاره دادن آن‌ها به زوج‌های جوان و دهک‌های پایین درآمدی، بخشی از مشکل را حل کند. این وعده در حالی مطرح شده که منابع مالی دولت به شدت محدود است و تردیدهای زیادی درباره اجرای موفق آن وجود دارد.در همین راستا، دولت تنها به سیاست سقف‌گذاری بر اجاره‌بها بسنده کرده؛ سیاستی که در سال‌های گذشته نیز اجرا شده ولی به دلیل نبود نظارت کافی و مخالفت ضمنی مالکان، اغلب بی‌اثر باقی مانده است.

چرا این راهکارها کافی نیستند؟

کارشناسان اقتصادی می‌گویند: «این نسخه‌ها، راهکار بحران اجاره نیست.» به گفته آن‌ها، مشکلات عمیق‌تری چون کمبود عرضه مسکن، نبود صنعت اجاره‌داری رسمی و تورم افسارگسیخته، دلایل اصلی بحران هستند.یکی از کارشناسان در این‌باره می‌گوید: «تا زمانی که ما صنعت اجاره‌داری را به رسمیت نشناسیم، نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که شرکت‌های بزرگ وارد عرصه ساخت‌وساز برای اجاره شوند. در بسیاری از کشورها، شرکت‌هایی با سرمایه‌گذاری بلندمدت و تضمین دولتی اقدام به ساخت خانه‌هایی می‌کنند که تنها برای اجاره دادن در نظر گرفته شده‌اند. این سیاست، اگر در ایران اجرا شود، می‌تواند تحول‌آفرین باشد.»

صنعت اجاره‌داری؛ غایب بزرگ در سیاست‌گذاری مسکن

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، اجاره‌داری نه تنها به عنوان یک بازار قانونی بلکه به عنوان یک صنعت ساختارمند شناخته می‌شود. دولت‌ها با اعطای مشوق‌هایی همچون زمین رایگان، معافیت مالیاتی و تضمین سود، شرکت‌ها را به سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجاره‌ای تشویق می‌کنند.در ایران اما اجاره‌داری عمدتاً در اختیار اشخاص حقیقی است که بدون الزام به رعایت معیارهای مشخص، آزادانه در بازار فعالیت می‌کنند. این ساختار سنتی، فضای بازار را غیرقابل پیش‌بینی و ناپایدار کرده است. در چنین شرایطی، ورود صنعت اجاره‌داری به معنای ایجاد امنیت بیشتر برای مستأجران و افزایش عرضه در بازار است.

محدودیت منابع دولت؛ سد بزرگ اجرای طرح‌ها

یکی دیگر از مشکلات اساسی، محدودیت بودجه‌ای دولت است. اقتصاد ایران سال‌هاست با کسری بودجه مزمن مواجه است و این وضعیت باعث شده هر نوع پروژه‌ حمایتی با تردید و در ابعاد بسیار کوچک اجرا شود. بنابراین، ایده‌هایی نظیر خرید خانه برای اجاره دادن به مستأجران، در عمل به دلایل مالی و اجرایی با مشکل مواجه است.اگر دولت تنها به سیاست‌هایی نظیر سقف‌گذاری روی بیاورد، نه‌تنها مشکل حل نمی‌شود بلکه ممکن است موجب کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای و در نتیجه تشدید تورم شود. بازار اجاره مسکن، بیش از آنکه به اعمال فشار نیاز داشته باشد، به تنظیم، تشویق و سرمایه‌گذاری بلندمدت نیاز دارد.

وام‌های اجاره؛ حمایت یا توهم حمایت؟

دولت وام‌های ودیعه مسکن را نیز به عنوان راهکاری کوتاه‌مدت برای کمک به مستأجران ارائه داده است. با این حال، کارشناسان نسبت به اثرگذاری واقعی آن تردید دارند.برای مثال، در تهران، تنها ۲۰۰ میلیون تومان به عنوان وام ودیعه پرداخت می‌شود که در برابر ودیعه‌های نجومی بازار، رقم بسیار ناچیزی است. این وام‌ها در عمل تنها به کسانی کمک می‌کند که بخش بزرگی از ودیعه را از منابع شخصی تامین کرده‌اند و به عبارت دیگر، کمترین کمک را به دهک‌های پایین جامعه می‌رسانند.

ارتباط مستقیم مسکن و خوراک مردم

از پیامدهای ناگفته اما بسیار مهم افزایش اجاره‌بها، کاهش هزینه‌های خانوار در دیگر حوزه‌های اساسی همچون تغذیه است. بسیاری از خانواده‌ها برای تأمین هزینه سرپناه، مجبور به کاهش مصرف اقلامی چون گوشت، لبنیات، میوه و حتی نان شده‌اند.طبق تحلیل وزارت کار، وقتی هزینه مسکن نیمی از درآمد خانوار را در بر بگیرد، سایر نیازها به ناچار قربانی می‌شوند. این مسأله نه‌تنها پیامدهای اقتصادی، بلکه تبعات اجتماعی و بهداشتی نیز دارد.

چشم‌انداز سال ۱۴۰۴؛ آیا باز هم با تورم اجاره مواجه‌ایم؟

با توجه به وضعیت فعلی بازار، برخی گمانه‌زنی‌ها از افزایش ۶۰ تا ۷۰ درصدی اجاره‌بها در سال جاری خبر می‌دهند. اما تحلیل‌گران معتقدند که در یکی دو سال اخیر، اجاره‌بها به سقف ظرفیت خود نزدیک شده و ممکن است جهش چشمگیر دیگری در راه نباشد.با این حال، در غیاب راهکارهای ساختاری، احتمال جهش‌های مقطعی همچنان وجود دارد. درواقع، اگرچه ممکن است در کوتاه‌مدت ثبات نسبی ایجاد شود، اما هیچ تضمینی وجود ندارد که با ادامه تورم عمومی، این ثبات پایدار بماند.

چالش‌ها و راه‌حل‌ها

بحران اجاره مسکن در ایران، برخلاف آنچه گاه تصور می‌شود، مسئله‌ای تک‌بعدی و ساده نیست. این بحران ریشه در ساختار اقتصادی کشور، ضعف در سیاست‌گذاری بلندمدت، نبود صنعت اجاره‌داری، کسری بودجه و تورم فراگیر دارد. در چنین شرایطی، وعده‌هایی چون خرید خانه و پرداخت وام ودیعه اگرچه در ظاهر دلگرم‌کننده‌اند، اما بدون پشتوانه مالی و سیاست‌گذاری درست، تنها مُسکن‌هایی موقت باقی خواهند ماند.برای حل این بحران، راهکارهایی نظیر به رسمیت شناختن صنعت اجاره‌داری، ارائه زمین و مشوق به سازندگان، کنترل تورم به عنوان ریشه اصلی افزایش اجاره، و تنظیم‌گری اصولی بازار مسکن ضروری است. بدون این اصلاحات، نه تنها مستأجران فقیرتر می‌شوند، بلکه اقتصاد نیز با هزینه‌های اجتماعی سنگینی روبه‌رو خواهد شد.