دولت مانع ساخت‌وساز؟

با افت ۲۳ درصدی پروانه‌های ساختمانی و رکود بی‌سابقه در بخش ساخت‌وساز، بخش خصوصی از بازار مسکن کنار رفته است. آیا اجرای ماده ۵۰، تنها راه نجات ساخت‌وساز در ایران است؟

رکود در بازار مسکن ایران در بهار ۱۴۰۴ به اوج خود رسید؛ تعداد پروانه‌های ساختمانی، واحدهای پیش‌بینی‌شده و زیربنای شروع‌شده به کمترین حد در یک دهه گذشته رسیده‌اند. این رکود نه به دلیل کمبود سرمایه یا تقاضا، بلکه به‌خاطر کمبود زمین قابل ساخت است. در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی به‌دنبال حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه است، کارشناسان هشدار می‌دهند که اجرای این ماده می‌تواند گره‌گشا باشد و بازار مسکن را از بحران نجات دهد.

به گزارش اقتصاد ملی ، در بهار ۱۴۰۴، آمارهای رسمی از رکود بی‌سابقه در بازار مسکن حکایت دارند. طبق گزارش‌های مرکز آمار ایران، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده نسبت به سال گذشته ۲۳ درصد کاهش داشته است. همچنین تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده ۲۰ درصد و مساحت زیربنای شروع‌شده ۳۳ درصد کاهش یافته است. این اعداد تنها ارقام آماری نیستند؛ بلکه نشان‌دهنده وضعیت بحرانی است که بازار مسکن به آن دچار شده است.کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز بر این باورند که دلیل اصلی این رکود، کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز است. در حقیقت، در حالی که بخش خصوصی از توان مالی و سرمایه کافی برخوردار است، زمین‌های دولتی همچنان در انحصار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد و به بازار عرضه نمی‌شود.

زمین، عامل اصلی رکود بازار مسکن

مسئله اصلی بازار مسکن ایران در حال حاضر کمبود زمین مناسب برای ساخت است. طبق گزارش‌ها، وزارت راه و شهرسازی با در اختیار داشتن بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین در محدوده و حریم شهرها، به‌جای آزادسازی این اراضی، از آن‌ها برای پروژه‌های مختلف استفاده نکرده و هیچ سازوکار شفاف و مشخصی برای همکاری با بخش خصوصی ندارد. این تصمیمات باعث شده که سرمایه‌گذاران و سازندگان کوچک و متوسط از بازار مسکن کنار بروند.زمین یکی از ارکان اصلی در رونق بازار مسکن است، اما در حال حاضر این عنصر حیاتی در اختیار دولت قرار دارد و عملاً در چرخه تولید و ساخت‌وساز قرار نمی‌گیرد. این مسئله باعث شده که هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یابد و بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید اجتناب کند.

ماده ۵۰؛ راهکاری برای آزادسازی زمین

در این میان، ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه به عنوان یک راهکار عملی برای آزادسازی زمین‌های دولتی مطرح است. این ماده به‌طور ویژه برای رفع مشکلات مربوط به زمین‌های دولتی طراحی شده است. هدف اصلی این ماده، آزادسازی ۳۳۰ هزار هکتار زمین دولتی است که به‌طور تدریجی وارد چرخه تولید مسکن شود.اما با وجود این که اجرای ماده ۵۰ می‌تواند به کاهش هزینه زمین و در نتیجه کاهش قیمت تمام‌شده مسکن کمک کند، وزارت راه و شهرسازی به‌دنبال کنار گذاشتن این ماده است. به‌جای آزادسازی زمین‌ها، دولت به بهانه‌های مختلف مانند مسائل محیط‌زیستی و آبی از اجرای آن خودداری می‌کند.

حذف ماده ۵۰، مانعی بزرگ برای ساخت‌وساز

اگرچه برخی از مقامات دولتی به دلایل محیط‌زیستی و اداری، اجرای ماده ۵۰ را به تأخیر انداخته‌اند، اما کارشناسان اقتصادی بر این باورند که این ماده نه تنها قابل اجرا است، بلکه اجرای آن می‌تواند تحولی اساسی در بازار مسکن ایجاد کند. ماده ۵۰ یک سیاست خودتأمین است که می‌تواند هزینه زمین را به شدت کاهش دهد و در نهایت، قیمت تمام‌شده مسکن را پایین بیاورد. در این راستا، تامین مالی اجرای این قانون از محل ارزش افزوده زمین انجام می‌شود و نیازی به بودجه دولتی یا تسهیلات سنگین بانکی ندارد.اجرای این ماده می‌تواند زمین‌های دولتی را وارد محدوده ساخت‌وساز کند و از همان محل ارزش افزوده، هزینه‌های زیرساخت‌ها و آماده‌سازی را تأمین کند. این راهکار، علاوه بر حل بحران زمین، می‌تواند به ایجاد مشاغل جدید و رونق صنعت ساخت‌وساز کمک کند.

تأثیر انحصار زمین دولتی بر بازار مسکن

اگر زمین‌های دولتی وارد چرخه عرضه شوند، نه تنها هزینه زمین کاهش می‌یابد، بلکه می‌توان با برنامه‌ریزی صحیح، زمین‌های مورد نیاز برای ساخت‌وساز را به دست سرمایه‌گذاران بخش خصوصی داد. در حال حاضر، انحصار زمین دولتی باعث افزایش قیمت‌ها و کاهش عرضه مسکن شده است.بر اساس گزارش‌های اخیر، حجم گسترده‌ای از زمین‌های دولتی در حال حاضر در انحصار وزارت راه و شهرسازی است و این زمین‌ها برای استفاده در پروژه‌های ساخت‌وساز در دسترس بخش خصوصی قرار نمی‌گیرد. این انحصار باعث شده که بخش خصوصی از بازار کنار برود و رکود در بخش ساخت‌وساز تشدید شود.

چرا دولت باید ماده ۵۰ را اجرایی کند؟

یکی از مشکلات اصلی در بازار مسکن، نبود هماهنگی میان سیاست‌های دولتی و نیازهای بخش خصوصی است. دولت به‌جای آزادسازی زمین و ایجاد زیرساخت‌های لازم، همچنان به نگه‌داشتن زمین‌های دولتی ادامه می‌دهد و این امر باعث افزایش فشارهای اقتصادی بر بازار مسکن شده است.اجرای ماده ۵۰ می‌تواند به‌طور مستقیم به نفع بخش خصوصی و در نهایت به نفع جامعه باشد. این ماده نه تنها به آزادسازی زمین‌های دولتی کمک می‌کند، بلکه به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی این امکان را می‌دهد تا با توجه به نیازهای بازار، پروژه‌های مسکونی را با قیمت مناسب اجرا کنند.

آینده بازار مسکن: آیا ماده ۵۰ می‌تواند گره‌گشا باشد؟

آیا دولت به این درک خواهد رسید که اجرای ماده ۵۰ تنها راه برون‌رفت از بحران ساخت‌وساز است؟ با توجه به افت شدید ساخت‌وساز در بهار ۱۴۰۴ و رکود عمیق در این بخش، به نظر می‌رسد تنها راه‌حل، آزادسازی زمین‌های دولتی و ایجاد تسهیلات لازم برای بخش خصوصی است. اگر این روند ادامه پیدا کند، احتمالاً بازار مسکن ایران وارد بحرانی عمیق‌تر خواهد شد و این مسئله بر معیشت خانوارها و هزینه‌های زندگی تأثیرات منفی بیشتری خواهد گذاشت.بازار مسکن ایران در حال حاضر در بدترین شرایط خود قرار دارد. رکود ساخت‌وساز و افت شدید پروانه‌های ساختمانی، نشان‌دهنده مشکلات جدی در این بخش است. اجرای ماده ۵۰ به‌عنوان تنها راه‌حل واقعی برای آزادسازی زمین‌های دولتی و تحریک ساخت‌وساز در کشور به‌شمار می‌رود. اگر دولت به‌جای کنار گذاشتن این ماده، آن را اجرایی کند، می‌تواند مسیر بازار مسکن را به‌طور اساسی تغییر دهد و مشکلات موجود در این بخش را کاهش دهد.