هر آنچه باید در خرید ملک ورثهای بدانید
ملکی که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده، ملک ورثهای است. در هنگام خرید ملک ورثهای باید نکاتی مورد توجه قرار گیرد. ملکی که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده، ملک ورثهای است و در هنگام خرید این ملک که متعلق به وراث […]
احراز مالکیت
گام نخست در خرید ملک ورثهای، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است سند مالکیت بهنام شخصی باشد که فوت کرده که در این زمینه، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، گواهی انحصار وراثت است.
در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر میشود، نام ورثه متوفی و میزان سهمالارث آنان ذکر شده است.
توصیه میشود جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.
لزوم موافقت و امضای همه وراث
در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعهنامه حضور داشته باشند و آن را امضا کنند یا اینکه به نیابت از آنها وکیلشان حضور داشته باشد.
اگر بعضی از وراث سهمالارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعهنامه را امضا نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه میتواند سایر ورثه را ملزم به فروش کند؛ چرا که آن تعداد وراث که مبایعهنامه را امضا کردهاند، فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.
در موقع تنظیم سند نیز لازم است همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.
ورثه صغیر
اگر در بین وراث، اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنان است.
اگر در بین وراث، شخص صغیر یا محجوری وجود داشته باشد که دارای قیم باشد، قیم رأساً مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست؛ بلکه در ابتدا باید قصد خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوهقضاییه اعلام و سپس دادستان صلاح صغیر را بررسی کند و در صورت احراز این امر، اجازه فروش ملک را بدهد.
نتیجه اینکه خریدار باید از کسی که مدعی قیومیت است، علاوه بر قیمنامه، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را مطالبه کند.
وصیتنامه
مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص میتوانند تا سقف یکسوم اموال خود را وصیت کنند. وصیتنامه ممکن است بهصورت رسمی یا عادی باشد.
یکی از مشکلات املاک ورثهای، وجود وصیتنامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود؛ بنابراین توصیه میشود که احتمال وجود وصیتنامه بهطور کامل بررسی شود.
به طور کلی در هنگام خرید ملک ورثهای باید چک لیست زیر مورد توجه ویژه قرار گیرد که شامل لزوم ارائه اصل سند مالکیت؛ لزوم ارائه گواهی حصر وراثت؛ حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله؛ لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث؛ نبود اشخاص محجور در بین وراث؛ ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور؛ پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله و لزوم بررسی وجود و یا نبود وصیتنامه از متوفی است همچنین درج شماره و مشخصات مدارک و مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیمنامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیتنامه و غیره در متن مبایعهنامه تنظیمی در هنگام انجام معامله است.
نکات مرتبط با خرید ملک ورثهای
فروش سهمالارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است؛ این انتقال باطل است و رد مال ندارد.
فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول میشود و قتل غیرعمد مانع از توارث نیست.
رسیدگی به خواسته اعتراض به نحوه ابلاغ برگ تشخیص مالیات بر ارث و اجرای آن، بدوا در صلاحیت هیت حل اختلاف مالیاتی بوده و قبل از رسیدگی هیات مذکور، شکایت شاکی قابلیت استماع در دیوان عدالت اداری را ندارد.
در دعوای اثبات نسب، در صورت فوت فردی که خواهان خود را منتسب به وی میداند، دعوی باید به طرفیت وراث اقامه میشد و بر فرض نبودن وارث با توجه به قوانین موضوعه منجمله مواد ۸۶۶ قانون مدنی و ۳۲۷ و ۳۲۸ قانون امور حسبی، حاکم (دادستان) باید طرف دعوی قرار گیرد.
از آنجایی که ورثه پس از فوت میت مستحق ترکه هستند، اقرارنامه یکی از ورثه مبنی بر دریافت حق موروثی خود در زمان حیات مورث و اسقاط حق آتی در تعلق سهمالارث خود، اسقاط مالم یجب (ساقط کردن حقی که به وجود نیامده) تلقی شده و باطل است.
رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث، در صلاحیت دادگاه حقوقی است.
ابتدا باید بین ورثه، تقسیم ترکه صورت گیرد تا دعوای مطالبه اجرتالمثل اقامهشده از سوی یکی از وراث علیه وارث دیگر قابل استماع باشد. اموال مشمول مالیات بر ارث پس از کسر دیون متوفی از جمله مهریه تعیین می شود.
نظرات و تجربیات شما لغو پاسخ
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.