مستاجر پس از فروش ملک در قبال مالکان سابق و جدید چه وظایفی دارد؟
اجاره عقدی است که در آن، مالک مالی مانند یک دستگاه آپارتمان مسکونی، منافع مال خود یعنی امکان استفاده از آن را در اختیار دیگری قرار می دهد و در مقابل، مبلغی به عنوان اجاره بها دریافت می کند. در خصوص این قرارداد، می توان گفت که مستاجر، در مدت تعیین شده در قرارداد، مالک […]
اجاره عقدی است که در آن، مالک مالی مانند یک دستگاه آپارتمان مسکونی، منافع مال خود یعنی امکان استفاده از آن را در اختیار دیگری قرار می دهد و در مقابل، مبلغی به عنوان اجاره بها دریافت می کند. در خصوص این قرارداد، می توان گفت که مستاجر، در مدت تعیین شده در قرارداد، مالک منافع عین مستاجره است و موجر یا همان مالک اصلی، مالک عین مال. بنابراین مستاجر نمی تواند با استناد به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها، ادعایی غیر از مالکیت منافع در مدت اجاره را داشته یا نسبت به مالکیت عین مال، مدعی باشد. مالک و مستاجر، به موجب قانون، پس از انعقاد قرارداد در مقابل یکدیگر تکالیفی دارند که در این نوشتار، یکی از این تکالیف را مورد بررسی قرار می دهیم.
در قرارداد اجاره، مالک یک ملک، منافع ملک را به شخص دیگری انتقال داده و به وی اجازه می دهد که از ملک او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. مالک، موجر و شخص اجاره کننده، مستاجر نامیده می شود. این موضوع در حالی است که گاهی در اثنای مدت اجاره، مالک، ملک خود را به شخص ثالثی می فروشد. در چنین وضعیتی، اگرچه مالک ملک تغییر کرده است، اما بسته به اینکه مالک سابق، حق فسخ قرارداد اجاره را در صورت فروش ملک، در ضمن عقد اجاره، شرط کرده باشد یا خیر، تکلیف مستاجر در مقابل مالک سابق و مالک جدید، متفاوت بوده است.
قانونگذار در ماده ۴۹۸ قانون مدنی در خصوص این موضوع، تعیین تکلیف کرده است «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر، حق فسخ در صورت نقل را برای خود، شرط کرده باشد.» مطابق این ماده، برای روشن شدن این وضعیت که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، باید دو فرض را از هم تفکیک کرد:
۱- فرضی که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی نکرده است: در این فرض، با انعقاد عقد بیع و فروش ملک، اتفاقی برای عقد اجاره نمی افتد و در نتیجه مستاجر می تواند تا پایان مدت اجاره در ملک سکونت داشته و از آن استفاده کند.
۲- فرضی که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی کرده است. در این فرض، به دلیل وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره، پس از فروش ملک، موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کرده و به صورت یک طرفه، به آن پایان دهد.
*** مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق چه تکلیفی دارد؟
اولین تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک در مقابل مالک سابق، فراهم کردن امکان بازدید از ملک است. البته این تکلیف، منوط به آن است که حق بازدید مالک سابق، ضمن قرارداد اجاره شرط شده و در واقع جزء موارد مذکور در اجاره نامه باشد. چرا که مستاجر در طول مدت اجاره، مالک منافع ملک بوده و در نتیجه می تواند از ورود و بازدید ملک جلوگیری کند.
دومین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق ملک نیز تخلیه ملک است؛ مشروط بر اینکه فسخ قرارداد اجاره در صورت فروش، توسط موجر، ضمن عقد اجاره شرط شده باشد. در غیر این صورت، یعنی در حالتی که ضمن قرارداد اجاره، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن در صورت فروش، برای مالک شرط نشده باشد، با انعقاد قرارداد فروش، مستاجر الزامی به تخلیه نخواهد داشت.
الزام به پرداخت اجاره بهای معوقه نیز دیگر تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق است و در صورت پیش بینی حق فسخ اجاره، چون تا لحظه انعقاد قرارداد فروش، مالک سابق، موجر بود و با انعقاد قرارداد فروش ملک، اجاره فسخ شده، در صورتی که مستاجر، قسط یا اقساطی از اجاره را پرداخت نکرده باشد، ملزم به پرداخت آن به مالک سابق خواهد بود.
*** تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید
بعد از فروش ملک، مستاجر در قبال مالک جدید هم وظایف و تکالیفی بر عهده دارد. اولین تکلیف مستاجر این است که اگر حق فسخ اجاره در قرارداد شرط شده باشد، پس از قرارداد فروش و در صورت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک سابق، مستاجر باید ملک را تحویل مالک جدید دهد. در نتیجه، اگر پس از قرارداد فروش، مستاجر از تحویل ملک خودداری کند، مالک جدید می تواند با طرح دعوای خلع ید، ملک را تخلیه کرده و آن را از مستاجر تحویل بگیرد.
ذکر این نکته نیز خالی از لطف نیست که اگر طبق توافق، عقد اجاره به مالک جدید منتقل شده و وی به عنوان موجر جدید، با مستاجر طرف قرارداد شود، یا در صورت اجرای قانون تمدید اجاره در زمان کرونا، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، متفاوت خواهد بود. در این صورت، مستاجر ملزم خواهد بود که تا پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره بها را طبق مهلت تعیین شده در قرارداد، به حساب مالک جدید پرداخت کند و نیز اینکه پس از پایان عقد اجاره و در صورت عدم توافق با مالک جدید برای تمدید قرارداد اجاره، ملک را تخلیه کرده و به مالک جدید تحویل دهد.
خبرنگار-مهدیه سید میرزائی
نظرات و تجربیات شما لغو پاسخ
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.