دسته جمعی خودکشی نکنید !
فرضیه رکود بازارها
امکان تقویت ارزش پول کشورمان هم در بازارهای داخلی و هم در بازارهای خارجی وجود دارد. عدم احتیاط و طمع بخش گمشده و پنهان این روزهای معاملات مردم هست که می تواند به زودی به از دست دادن بخش زیادی از سرمایه انها منجرشود چه در بازارهای داخلی از جمله ملک چه در بازارهای جهانی […]
امکان تقویت ارزش پول کشورمان هم در بازارهای داخلی و هم در بازارهای خارجی وجود دارد.
عدم احتیاط و طمع بخش گمشده و پنهان این روزهای معاملات مردم هست که می تواند به زودی به از دست دادن بخش زیادی از سرمایه انها منجرشود چه در بازارهای داخلی از جمله ملک چه در بازارهای جهانی از جمله رمز ارزها وسهام خارجی.
اخباری که از گوشه نقاط دنیا به گوش میرسد که نشان دهنده این است که یک تورم جهانی در پیش داریم ولی نگارنده بر این عقیده نیست .
بخشی از آمارها و دیتاهای موجود هم از منظر بنیادی و هم از جهت تکنیکال با ماندگار بودن تورم و رشد قیمت ها در تضاد هستند.
وضعیت حال حاضر بازارهای جهانی و ملک در دنیا شباهت زیادی به سال ۲۰۰۸ دارد که در نتیجه منجر به بحران و رکود بزرگ شد.
اکثر سهم های بازار های جهانی این قابلیت را دارند که تا ۸۰درصد از قیمت خودشان را از دست بدهند از جمله سهم خودروسازی تسلا که در حال حاضر هر برگه سهم آن حوالی ۱۰۰۰ دلار در حال معامله است . زمانی که نرخ بهره در آمریکا شروع به افزایش کند ریزش شاخص داوجونز و شاخص نزدک و دیگر شاخص ها و بورس های جهانی و حتی کامودیتی ها و به طبع انها افت قیمت نفت و بقیه مواد اولیه تولیدی ها کاملا در دسترس هست.
در نتیجه میتوان منتظر بحران در شرکت ها و ورشکست شدن بسیاری از غول های صنعتی بود .
خبر بزرگی که در ماه های اخیرلا به لای اخبار بی اهمیت تر گم شد و اون چیزی نبود جزخطر ورشکستگی یکی از بزرگترین شرکت های فعال ساختمانی در چین یعنی شرکت اورگرند.
ورشکستگی اورگرند میتواند شروع یک بحران شروع یک رکود شروع یک ریزش و شاید شروع یک ۲۰۰۸ دیگر و حتی شروع یک موج سکته از فعالین در بازار سهام جهانی و … باشد .
در اواخر دهه نود میلادی که اینترنت به تازگی همه گیر شده بود شرکت ها و کسب و کار های آنلاین و بر بستر اینترنت به خاطر سوگیری ذهنی مردم در حباب بزرگی رفتند، در آن زمان کسب و کار ها با ایده پردازی های غیر واقعی،سرمایه گذاران را به خرید بیشتر سهام سوق میدادند و سرانجام در سال ۲۰۰۰ که بعده ها به حباب دات کام مشهور شد این حباب ترکید و ۱۵ سال به طول انجامید تا قیمت ها به سقف های خود برگردند به طور مثال قیمت سهام آمازون از ۱۰۰ دلار به ۱۷ دلار کاهش پیدا کرد .
در حال حاضر همچین رخدادی برای بازار ارزهای دیجیتال قابل وقوع است و سرمایه سرمایه گذاران این بخش ها ممکن است با کاهش قابل توجهی مواجه شود و حتی در مواردی به نابودی کامل سرمایه آنها منجر شود،ارزهای دیجیتال که اکثرا هیچ پشتوانه ای هم ندارند با قیمت هایی در حال معامله شدن هستند که میتوان گفت در مواردی سوگیری ذهنی سرمایه گذاران آنها حتی فراتر از اواخر دهه نود میلادی هست . منظور از قیمت، قیمت های چند سنتی و حتی کمتر از یک سنت ارزها نیست منظور حجم بازار ارزها هست ، به عنوان مثال حجم بازار بیتکوین به تنهایی از حجم بازار نقره هم در مواقعی پیشی گرفته است.
تاریخ در حال تکرار هست و این بار مردم عادی با چشمانی بسته و آغوشی باز و بدون در نظر گرفتن بنیاد و پشتوانه و صرفا به خاطر پیروی از موج ایجاد شده و تبلیغاتی که توسط بزرگان و نهنگ های این بازار صورت گرفته،در حال قماری بزرگ با سرمایه های خود هستند.ایده پردازی های غیر واقعی بزرگان این بازار که تنها به عنوان هایی از جمله خرید زمین در دنیای متاورس و خرید و فروش nft ها محدود نمیشود شباهت زیادی به ایده پردازی های غیرواقعی کسب و کارهای اواخر دهه نود میلادی دارد که به دنبال جذب سرمایه گذار برای سهم های حبابی خود بوند .
به عنوان نگارنده این متن از تمامی هموطنانم تقاضای تعقل بیشتر در خصوص معاملات در بازارهای جهانی را دارم زیرا این امکان وجود دارد که قیمت ها چندین سال به طول بیانجامد تا به قیمت های امروز در سطح جهانی برگردند.
بافرض اینکه تمام بازارهای جهانی وارد یک حباب بزرگ شده یک بررسی و تحلیل از بازار مسکن در ایران و شهر تهران داشته باشیم .
در صورت وقوع رکود در دنیا بازار مسکن در ایران بیشترین تاثیر را میتواند در بین بازارهای موازای بپذیرد زیرا جدا از تاثیرپذیری از بازارها جهانی به تنهایی هم عواملی هست که نشان دهنده عدم ارزش و قابلیت افت را در مسکن نشان میدهد از جمله :
در۱۵ سال اخیرمیانگین قیمت مسکن در تهران برابر با ۹۰۰ دلار بوده است در مواردی که انتظارات تورمی به شدت بالا بوده بازار مسکن هم تبعیت کرده و حبابی شده مانند سال های ۸۸ و ۸۹ که میانگین قیمت دلاری مسکن تا ۱۵۰۰ دلار هم بالا رفت ولی به محضی که انتظارات تورمی کاهش پیدا کرده قیمت مسکن هم کاهش پیدا کرده است مانند سال ۹۱ که قیمت میانگین دلاری مسکن تا حوالی ۸۰۰ دلار کاهش پیدا کرد .
یعنی در حد فاصل ۲ سال قیمت میانگین دلاری مسکن از سال ۸۹ تا سال ۹۱ حدود ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است .
سابقه نشان داده است که باتوجه به میانگین قیمت مسکن در تهران که به عنوان یک شاخص برای مسکن در کل ایران عمل میکند ارزش واقعی مسکن حوالی میانگین ۹۰۰ دلاری در تهران هست.
زمانی که قیمت میانگین دلاری مسکن زیر ۱۰۰۰ دلار بوده برنده معاملات خریداران بوده اند و هنگامی که میانگین قیمت دلاری مسکن در تهران بالای ۱۰۰۰ دلار بوده برنده اصلی فروشندگان بوده اند.
در حال حاضر میانگین قیمت های اعلامی توسط فروشندگان حوالی ۱۳۰۰ دلار هست که نشان میدهد برنده اصلی در صورت وجود خریدارهمین فروشندگان هستند .
در نتیجه ارزش واقعی مسکن در تهران را میتوانیم عدد ۹۰۰ دلار نهایت ۱۰۰۰دلاردر نظر بگیریم و بالا و پایین ان را حباب مثبت ومنفی تلقی کنیم.
هنگامی که دلار ثبات پیدا کند انتظارات تورمی کاهش پیدا میکند پس میتوان انتظار داشت با وجود ثبات دلار قیمت مسکن به مرور زمان افت چشمگیری را داشته باشد حتی با وجود رشد اندک دلار هم بازار مسکن ارزنده نیست .
خوشبختانه با توجه به حجم نقدینگی موجود در کشور امکان ثبات قیمت و حتی کاهش قیمت دلار به حوالی ۲۵هزارتومان کاملا دردسترس هست.
مورد دیگری که میتوان در خصوص اثبات حبابی بودن بازار مسکن به آن اشاره کرد دوره بازگشت سرمایه است که از آن تحت عنوان P/R هم میتوان نام برد، این مورد را با توجه به قیمت و اجاره یک آپارتمان یا مغازه یا … به دست میاورند .(پی به ار یعنی نسبت قیمت به سود/ یا مدت زمان برگشتن اصل پول) .
فرض کنید قیمت یک واحد اپارتمان ۲ ملیارد تومان است و اجاره ای که در مجموع ۱ سال برای این واحد پرداخته میشود ۱۰۰ ملیون تومان است در اینجا P/R این واحد میشود ۲۰ یعنی مدت زمان برگشتن سرمایه ۲۰ سال هست در صورتی که استاندارد مدت زمان بازگشت سرمایه در یک سرمایه گذاری استاندارد ۵ سال هست ولی سابقه بازار مسکن در ایران نشان داده این عدد کمی بالاتر هست .
این عدد در حال حاضر در بازار مسکن ایران بسیار بالاست و حتی در مواردی به بالای ۵۰ میرسد که نشان دهنده عدم توانایی مردم برای پرداخت اجاره بیشتر هست که از همین موارد میتوان نتیجه گرفت که مردمی که توان پرداخت ارزش اجاره یک واحد را ندارند در نتیجه توان خرید آن واحد هم ندارند، پس در مجموع تقاضای واقعی صورت نمیگیرد که این موارد اثر خود را در بلند مدت بهتر نشان میدهند.
عواملی از جمله: بالا رفتن سن ازدواج ، وضعیت آب و هوا، مهاجرت مردم از شهر ها به روستاها به سبب آنلاین شدن مشاغل ،کاهش درامد سرانه مردم و موارد اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی دیگر هم به شدت در بلند مدت میتواند در رکود ملک و افت قیمت آن تاثیرگذار باشد .
این مورد رو هم در نظر داشته باشید که بخش عمده قیمت مسکن وحباب مسکن تاثیر پذیراز قیمت زمین هست و قیمت سیمان و کارگر و بنا و … در ساختمان سازی نهایت ۳۵ درصد اثر گذار هست .
در خصوص دلار هم میتوان این ادعا را داشت که همانند بازار مسکن چشم انداز قابل رشدی را ندارد، به عبارتی بهتر دلار در حال حاضر خیلی گران نیست ولی تحت شرایطی قابلیت افت تا۲۵هزارتومان را دارد.
از طرفی دیگر انتظارات تورمی در کشور به شدت بالاست ولی این علت باعث نمیشود که درسال های آتی هم منتظر افزایش قیمت دلار همچون سال های اخیر بود.
در سال های اخیر میانگین رشد قیمت دلار در سال حوالی ۴۰ درصد بوده است ولی احتمال تکرار این الگو در سال ۱۴۰۱ و تا ۱۴۰۴ ضعیف هست و این امکان وجود دارد مانند سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ سپرده های بانکی با سود سالانه ۱۸ تا ۲۰درصد جذابیت بیشتری برای سرمایه گذاران نسبت به دلار داشته باشد.
نگارنده: رضا حسین ابادی.
نظرات و تجربیات شما لغو پاسخ
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.